房产税开征后如何购房

来源：发布时间：2011-06-30 10:24:37点击率：

房产税出台后牵动众多市民的神经：现在是买房的好时机么?该买多大的房子?异地置业能不能合理避税?究竟该买房还是租房?……晨报楼经邀请21世纪不动产、汉宇地产置业专家一一为您解疑释惑并支招。
　　
　　购房该买多大的房子?
　　
　　支招：“无房族” 一步到位
　　
　　新国八条和房产税接踵出台，能享受“旁观”资格的恐怕就是本地置业的人了。因为沪版房产税实际上对他们还是保护的。
　　
　　现阶段的开发商肯定要谋定而后动，根据自己手头客户的情况决定是否跳价，所以新盘估计还是保持相对稳定为主。在国八条和房产税的多重政策调控叠加作用下，预计未来3个月楼市的成交会相当低迷，到时开发商将不得已降价促销，此时刚需买家可以考虑出手。
　　
　　对于置业的面积大小，不少专家建议，如果条件允许，尽量“一步到位”。因为如果先买小房子，未来再买大房的话，人均面积就有可能超标要被征税。当然，大多数置业的刚需买房者手头并不宽裕，买房时还是要量力而行，不要“强行上马”。
　　
　　如果想买二手房，由于近期还处在政策恐慌期，房东不会太强势，议价空间会大一些。同时，这个时候众多投资客、改善型需求纷纷退市，市场需求锐减，房价在此刻将趋于平稳。建议置业时选择成熟度相对适中的板块，比如近外环线板块，尽量选择免营业税的房源。一般来说，挂牌量大、特别是次新房扎堆的板块稳定性相对较差，比较容易淘到房。
　　
　　现在租房划算吗?
　　
　　支招：尽量选择长租、续租
　　
　　对于今年计划买房但是并不打算马上入住的年轻购房者，可采取一边租房、一边观望的策略。因为近期房价快速上涨的可能性不大，所以可以考察、比较多家楼盘，待时机成熟后购买。因存量房不受房产税的影响，使得原本急于避税抛售的房东，纷纷转售为租，预计出租挂牌量将在节后大幅释放。就租金而言，也不排除房东将一部分增加的房产税转嫁到租客身上，未来租金将会出现一定程度的上涨，预计涨幅将在5%-10%左右。
　　
　　如果现在租房，尽量选择长租形式，因长租易稳定房东预期，能增加租金议价的机会;在日后租赁过程中，也不易出现业主临时涨价情形。市民可多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手、租金极有可能低于市场均价水平。
　　
　　手中只有一套房的改善型购房者，如何讨巧换大房?
　　
　　支招：先买新房一年内再卖旧房
　　
　　许多购房者都抱怨，生小孩或者小孩读书了，想换套大房子，不但贷款和首付要增加，而且还有可能因为人均面积超标而被征房产税。许多人为此烦恼不已，甚至打消了置换的念头。也有人考虑再买套小房子，这样人均面积也许还是不会超标，但那样的话就失去了换房的意义。其实大可不必这样为难，因为还有一些讨巧的做法。
　　
　　如果你是本地户籍且只有一套房子的话，要换购可以先把它卖了再去买房，这样就会算作购房，不会被征收房产税。当然，你也可以先买下新房子，再考虑一年内把原来的房子卖掉。因为根据规定，本市居民家庭原来已拥有一套住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征收房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税可予退还。
　　
　　这种办法尤其适合已经有套较大的房子，还想买套更大房子的人。
　　
　　改善型置业如何买房?
　　
　　支招：尽量选择毛坯房
　　
　　按照二套房认定标准，名下有过不超过一套住宅的本市户籍家庭，如果有实力想改善的话，还是可以改善的。
　　
　　以本市户籍三口之家为标准计算，家庭住房总面积在180平方米内都是免房产税的，即使超过180平方米，也只是超出部分面积征税;同时加上“低于上年度新建商品住房平均销售价2倍，税率0.4%”的减征条件，而一些机构统计2010年度本市新建商品房均价在2.1万元左右(确切均价以市统计局公布为准)，也就是说，只要新购住房的单价低于4.2万元/平方米，超出180平方米的面积才征税，而且计税金额是合同价的7折，那房产税的总额不会很高。
　　
　　不仅是减税不难，而且大部分想改善的家庭二次购房时，并不会被纳入房产税征收范围。
　　
　　当然，在改善型置业者在选择地段、配套、户型上也要考虑到首付能力，目前首付是至少六成。这个门槛还是较高的。
　　

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