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二0一五年中国人将遭受两重风暴的旋涡
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这一两年内中国失业的，可能 大群体就是小商品零售业，或者换个时髦词，就是“提袋消费业”，还有就是 餐饮、洗浴、烟酒等行业。
根本原因很简单，“提袋”消费业，以前在店铺或大型购物中心销售，随着电商迅速发力，这些从业者还没明白过来，就开始大规模失业。大量商铺关闭，购物中心门可罗雀。
这就是信息时代的速度和力度。
随着国家整顿四风和反腐，大大小小的官员们已经不去 酒店、洗浴中心了， 酒不喝了， 烟不抽了，风气在转变，老板们也随着减少这些消费，于是这些行业迅速凋零。有些 消费从业者还打了几天游击——比如去秘密地方给特定群体做饭、搞“会所服务”，但时间不长就打道回府、关门大吉了。
有人估算，中国现在的年度费总额在25万亿左右，其中“提袋”消费占1/3的份额，大约8-9万亿。
而淘宝在2013年的销售额就达到2万亿，2014年还没有数据统计出来，但通过“双十一”可以看出一些，2013年“双十一”销售额350亿，2014年“双十一”则达到不可思议的600亿，所以2014年淘宝年度销售额应该至少在3万亿以上。加上京东、苏宁易购等等呢？
也就是说，现在电商已经占据了“提袋消费”的半壁江山并蚕食着比“提袋”商品大一些的零售业，并且这个速度还在随着信息的加速工具的升级换代、人们观念的转变，在急剧加速，电商继续在鲸吞着店铺、商贸中心。
这几年一直在大建特建、喊都喊不停、越喊建得越厉害的用来配套商品住宅区的铺面，以及专门的商贸区、商贸中心。
这些商家现在估计完全懵了，他们本来是依托商品房等而建的，为什么却卷到电商风暴之中了，事实上，他们处于双重风暴的漩涡之中，另一个风暴，就是已经涌动的房产风暴。
关于房产风暴，人们都觉得可能会来或已经开始，但谁也不知道还会怎么来、到底多大。
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》将开始实施，2015年，国家将选择10-15个地区率先建立不动产统一登记窗口，2016年全面形成不动产统一登记制度体系，2017年实现依法公开查询。国家之所以在今年选择1/3到1/2的地区率先建立不动产登记窗口，可能 主要的原因就是害怕形成难以控制的房产风暴并连带产生各种风潮。
可以这么说，房产业在2到3年内将逐渐回归正常或大萧条。那么本来就已经被电商风暴冲得七零八落的商贸店铺和商贸中心、商业区呢？无论如何，重整是绝无可能的。
至于原先主要依托政府吃喝消费的 酒店、洗浴中心、各种会所， 烟酒等想要等这阵风过后重操旧业，那更是幼稚的离谱，即使这阵风可以过，但随着信息的提速和普及、时代的发展，这种畸形经济应该再无存活空间了。
此外，还有主要面向政府公务用车的 车行及配套服务，也必须转变理念。
2014年年底，中央和国家直属部门副省级以下公务用车取消和规范基本完成，中央要求2015年年中，地方省市副省级以下公务用车取消和规范将完成。原先靠给政府供车和相应服务的，应该已经尝到“甜头”了，以后怎么办，应该是清楚的。公务用车当然还需要，但一次性几十上百辆豪车推出去的大单真没有了，走豪车和相应服务路线的，可能得主要面向商务了，还是私人商务。
我们可以先简要归总一下，2015年，各种零售业会继续萧条并加速，相关从业者会大量失业，还在苟延残喘且顽固坚持的依托政府消费、公款消费的 酒店、洗浴中心、会所， 烟酒行业、提供公务用车服务的等等更是如此，他们要么打造针对商务精英的精品，要么转成面向普通民众的大众服务，除此别无他路。
这是时代潮流铸成的定势，因为电商会继续急速拓展，公务花费会急速规范。
我们还可以展望一下，还有哪些行业和从业者可能要失业。
笔者认为，还至少有建筑行业。
一方面中国的住宅楼、商贸区已经遇到瓶颈，另一方面，政府主导的建筑也减缓速度，很多原先对各种情况估计不足导致的鬼城已经成了负担。一句话，以后楼可能越建越少，建筑业乃至于连带行业从业者需要提前打算。
此外，国家企业、事业单位、党政工作人员也应该有近几年内失业的准备。
国企改革、整合，已经在进行，随着民营经济的发展，必然形成竞争，事业单位聘任制已经开始，简政放权还在继续，这里面的从业者怎么会一成不变呢？
说说低端加工从业者。
我有一个基本观点，就是近些年内，利率水平。
还有，对于首套房贷的认定，我们也一改严查的思路，而是只要是无贷款的新房购买需求，都视同首套房贷。鼓励投资与改善需求，也完全符合市场现实。同时，我们不再试点房产税，也是对投资住房的鼓励政策。
至于《不动产登记暂行条例》，我们的媒体、专家曲解过度。事实上，不动产登记不是只针对房屋登记，而是包括土地、林地等不动产的统一登记。而以往的登记我们是分属多个部门的，而目前是试点统一到一个部门而已。
再有，《不动产登记暂行条例》中的下列表述：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
《不动产登记暂行条例》告诉大家，不动产登记为权利人主动行为，而不是政府管理手段。
至于房产税征收前的房屋价值评估，任志强认为需要147年完成评估工作。虽然言过其实，但也是在提醒大家，房产登记的评估工作才是房产税的征收基础，而我们目前并不具备这个基础。
房地产应进入健康、均衡发展的“新常态”
中国经济时报：我看了你主编的社科院《中国住房发展报告(2014年-2015年)》，你能就目前这轮房地产调整的特点和房地产“新常态”这一话题给出自己的看法与建议吗？
倪鹏飞：2013年至2014年的数据显示：全球住房市场整体强劲反弹，但我国住房市场与全球住房市场走势背离；固定资产投资回落明显，房地产投资增速下滑并拖累经济增长；市场下行促使行业加速整合，寡头格局初现雏形；国内投资增速整体下滑，海外投资规模剧增；政策性住房金融机构作用得到强化，合作性住房金融机构功能定位趋于清晰化；金融机构信贷存在从房地产领域向其他领域调整的迹象，但涉房信贷依然在多数金融机构的信贷投放结构中居首位；住房投资、投机全面退潮，商品住宅首现过剩；城市间市场分化加剧，一线城市回落幅度 大；土地市场整体下行，区域差异愈加显著；宏观政策出现拐点，限购、限贷相继退出；住房市场监管对“楼市”逐步放松；棚户区改造成“重磅”，共有产权房成为保障性住房的新亮点。
目前经济发展进入新常态的宏观背景，决定了本次房地产市场调整与此前相比具有以下特点： ，调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深。第二，不同层级的城市调整时间、速度和程度也不同。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。第三，未来住房市场将进入中速增长的常态，即所谓的中国房地产进入“白银时代”。至于2015年的房地产市场走势，我认为整体延续衰退，一、二线城市2015年下半年、三、四线城市2016年下半年将实现复苏。2015年，房地产市场投资、开工、施工和竣工将有所改善，投资将保持在10%的增幅水平。
至于对2015年房地产市场进行展望，我认为全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长，但是发展的不平衡将加剧；境外置业的成本不断下降，发达经济体将进一步分流我国中 住房市场需求；供给结构性过剩将成经济“新常态”，投资“潮涌”效应趋弱将抑制需求过度波动；行业集中度进一步加速提升，开发投资速度持续放缓；金融体系调降房地产融资权重的过程有望持续，但房地产信贷占比依然居投放首位；商品房价格软着陆，开发商面临大抉择；一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出，住房价格会走下神坛。
此外，2015年我国住房还将承受世界经济带来的负面影响。2015年发达经济体将呈现结构性复苏，美国和后危机国家的经济反弹将与欧元区、日本的经济低迷共存。世界经济对我国住房市场的影响将从一线城市延伸到二线城市，并对我国的 住房市场产生较大冲击。具体会表现在： ，东亚与东南亚较差的经济增速预期会抑制我国住房市场。第二，产业升级在短期内难以带动沿海一、二线城市的住房市场。第三，房地产企业的海外投资削弱了境内的住房市场供给。第四，房地产业的外资增长无助于住房市场的回暖。第五，海外置业抑制我国的 住房市场需求，一、二线城市，尤其是一、二线城市的 住房市场将承受较大冲击。
中国经济时报：那你认为中国房地产市场如要进入一种健康、均衡发展的“新常态”所面临的主要问题与挑战是什么呢？
倪鹏飞：目前房地产市场的主要问题是房企负债水平激增，偿债能力恶化；保障性住房融资支持依然存在很大缺口，公积金运管问题已经积重难返；房地产信贷融资权重居高不下，经济结构转型极其复杂；住房相对过剩时代提前到来，改善性需求难以全面启动；商品房需求主要靠投资投机支撑，真实库存积压与住房空置状况较为严重；近年土地供应量过多过快，三、四线城市土地供应严重过剩；供地量与不同能级城市不相匹配，土地市场分化进一步加剧；土地出让金监管存在缺陷，住房市场重事前审批轻事中监管；保障房价格偏高门槛高，农民工面临市场失灵和政策失灵；经济发展方式转变要求对房地产地位进行重新判断，但地方政府仍然从短期角度来看待住房问题。
对此，我的建议是：以国开行住房金融事业部建立为契机，构建保障房政策性金融支持平台；废除公积金运作“地方粮票”，建构全国性的住房公积金管理和运作平台；加速房贷证券化推进步伐，同时有效防控房地产金融风险；深化住房供给机制改革，避免重走需求刺激老路；以放开城镇居民自建房为契机，重构住房开发模式；建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望；将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结合，定期审计长期坚持；发展保障房的二级市场，盘活错配闲置的保障房；适当鼓励无房户“集资建房”，降低住房保障成本。
中国经济时报：你对房地产均衡发展有什么政策建议？
倪鹏飞：政府应针对房地产发展趋势，解决房地产存在的问题，化解房地产问题所带来的风险，促进房地产进入健康持续发展的“新常态”，进而有利于“稳增长、调结构、惠民生、促改革”宏观目标的实现。具体政策建议如下：1。完善政府调控住房市场的政策与方法。2。取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用。3。采取必要的刺激政策，以稳定住房消费。4。加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境。5。培育新增长点，继续发挥房地产对经济增长的促进作用。
政府需认清的几个问题
中国经济时报：对于房地产“新常态”，目前也是众说纷纭，从国务院发展研究中心这样一个智库角度看，你认为政府在目前要重点关注哪些问题？
邓郁松：我认为政府应该认清以下几方面问题：
，房地产“新常态”意味着房地产发展阶段发生重大变化。
2014年以来，房地产形势发生了新的变化，突出表现在投资增速明显放缓，房屋新开工面积出现下降两个方面。房地产形势的变化固然有受短期调控政策影响的因素，但更重要的是因为房地产发展阶段发生了重大变化。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1.0套左右，即在“十二五”中期我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。2011年，我国住宅新开工面积出现峰值，当年新开工面积为14.7亿平方米，2013年我国房屋新开工面积为历史 ，达到20.1亿平方米。由于住房新开工面积峰值已经出现，户均住房已达到1.0套左右，待售房面积开始增加，借鉴国际经验，可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值。因此，2014年以来房地产开发投资增速的回落包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确地判断2014年以来房地产市场调整的性质和趋势。因此，未来一段时期，分析判断房地产市场形势，首先需要把握房地产发展阶段的变化。
第二，房地产“新常态”意味着房地产发展规律和市场特征出现重大变化。
从1998年到2013年，我国房地产市场总体呈投资增速较高和房价涨幅较高等特征，期间虽然也曾出现过两次调整，但并未改变房地产市场运行的总体趋势。1998年到2013年我国房地产市场运行的特征实际上反映了市场总体处于供不应求的状况。从较长的时期观察房地产市场运行情况，可以很清楚地观察到各国房地产市场运行的相似性和阶段性，从较长的时期观察各国房地产市场发展的历程，可以发现过去十几年我国房地产市场的发展情况并没有同发达经济体在市场供不应求阶段的特征存在明显差异。社会各界之所以对过去十几年我国房地产市场的发展情况有许多不同看法，其根源在于用我国处于供不应求阶段的市场特征同发达经济体处于供求平衡后的特征进行比较。在现阶段，观察房地产市场形势，就要把握我国房地产市场已处于供求总体平衡、局部过剩这样一个新的发展阶段，房地产的“新常态”在很大程度上表明目前及此后一段时期房地产市场的运行情况将同此前十几年存在显著差别。
第三，房地产“新常态”意味着房地产发展目标和政策要进行适应性调整。
随着我国居民住房条件显著改善，房地产市场已由供不应求向供求基本平衡转变。发展阶段的变化意味着需要适时调整房地产发展目标，并据此完善相关政策。从各国经验看，在房地产市场发展的不同阶段，发展目标和定位会存在一定差异。其中一个规律是，随着经济发展水平和人均收入不断提高，基本住房需求得到满足后，对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。还要看到，在房地产市场出现供求平衡后，也恰恰是容易出现房地产风险的阶段，因此要特别重视防范风险。根据我国房地产市场发展阶段的变化，建议未来要更加重视有序推进房屋建设，提升房地产业发展水平和质量，不断改善居民居住条件，提高居住品质，通过改革和政策调整，有效防范房地产市场风险，实现我国房地产市场平稳运行。（中国经济时报）
(责任编辑：DF010)
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